中古住宅流通の最大の問題点は買主に適切な情報が提供されないこと

注文住宅であろうと分譲住宅であろうと、建築したのが大手であろうと地場工務店であろうと、中古戸建て住宅の場合、耐震性能が現行の基準に満たないことが多いです。「まさかここまでひどいとは思わなかった－」特に中古で購入された方は同じような感想を口にされます。日本の住宅業界は新築偏重でした。当然、不動産取引も新築偏重でした。 マイナス情報を開示してしまうと売れなくなってしまう、そんな考えから建物の特に性能面の情報が開示されることはあまりなく、 結果的に住宅購入者が一方的にリスクを負ってしまう構造となってしまっているのです。

床下を点検したら土台や柱が腐っていたら…

下の写真は耐震診断の現場ではよくあるシーンです。土台や柱が腐ってしまい、必要な耐力が発揮できません。当然、地震に耐えられる訳もなく、診断結果は基準値の半分にも満たないケースがほとんどです。 改修には多額のリフォーム資金が必要となりますが、改修費用を売主や仲介業者に請求することはできない場合がほとんどで、結局泣き寝入りするしかなくなるのです。

「現況有姿」買主が一方的にリスクを背負う今の取引事情

このような目に見えない住宅の不具合を「瑕疵」といいます。売主が事業者の場合は最低2年間の瑕疵担保責任が法律で定められていますが、その事業者が倒産してしまったら責任を求めることができなくなります。また、売主が個人の場合は「現況有姿、瑕疵の責任は問わない」とする契約を結ぶケースが一般的です。現在の中古住宅流通市場では瑕疵の問題は買主が一方的に背負わなければならないのが実情なのです。

国土交通省が認可した瑕疵担保責任保険法人が保険商品を提供します

平成21年10月に住宅瑕疵担保履行法が制定され、すべての新築で瑕疵担保責任保険への加入か、供託による資力の確保が義務付けとなりました。瑕疵担保責任保険は、国土交通省が認定した瑕疵担保責任保険法人（現在は5社）が提供する保険商品で、新築の場合は10年間の保険期間となります。目的は消費者保護です。仮に建設事業者が倒産したとしてもトラブルを解決出来るだけの資力を確保しておく仕組みです。

既存住宅売買かし保険

中古住宅の瑕疵担保責任保険は平成22年6月よりスタートしました。既存住宅流通時に保険をかける「売買かし保険」とリフォーム時にかける「リフォームかし保険」の二つに分かれます。売買かし保険は保険期間が最長5年間、リフォーム瑕疵保険は構造・防水工事を行った場合はそれぞれ5年、その他リフォーム部分は1年間の保証期間となります。（保険法人によって提供している保険商品が若干異なります）かし保険を付帯するには検査会社による現況検査で基準をクリアする必要があります。検査と保証が一体となった中古住宅の購入には欠かせない保険制度です。

構造躯体と雨水の浸入に対する保険

瑕疵保険がカバーするのは、基本的には構造躯体と雨水の進入防止に関する部分です。購入時には発見できなかった不具合があったとして、例えば梅雨時期に雨漏れが発生した場合などに保険金が支払われます。

万が一のリスクは保険でカバーしておく

中古住宅を購入する上で大切なポイントは、瑕疵のリスクをいかに回避するかです。 これまで結果的に瑕疵の問題が買主が一方的に背負っていたのは、結局、問題が発覚したとしても、相手側に資力がなければ問題が解決できなかったからです。 いくら契約書に厳密に記載をしたとしても、相手側が補修するための費用を持ち合わせていなければ、解決することはできません。 特に住宅の場合は、問題が発生すると解決するために多額のコストがかかってしまうケースが多いです。 ですから、相手との信頼関係や契約書に依存するのではなく、問題が発生しても解決しうる資力の確保が必要なのです。

リニュアル仲介では資産価値が下がりにくい住宅購入をお手伝いしています。かし保険は最低限の条件です。かし保険をかけることのできない、住宅性能が基準に満たない建物は将来売ることも貸すこともできないのです。 中古住宅の購入は、かし保険がかけられる住宅を選択することを強く推奨いたします。

かし保険は信頼できる事業者選びの条件

中古住宅のかし保険は「任意」です。かけなくても罰せられることはありません。また、取り扱いたくてもその事業者が事業者登録の要件を満たしていなければ、保険を取り扱うことができません。つまり、かし保険は事業者選びの条件となります。 住宅購入者が求めるのではなく、何も言わなくてもきちんと提案してもらえる事業者こそが信頼できる事業者だと思います。特に中古購入にあわせてリフォームをご検討の場合は、かし保険が取り扱える事業者（現況検査技術者が所属している事業者）を選ばないと、かし保険の手続きが煩雑になるだけでなく、費用も多くかかってしまいます。